Tout savoir sur l’encadrement des loyers et les moyens pour augmenter la rentabilité

Vivre à Paris ou dans les grandes villes françaises a toujours été cher. Le manque d’espace habitable faisait sans cesse grimper les loyers. La Mairie de Paris veut rendre la spéculation sur des prix de vente plus élevés non rentable. Des réglementations ont également été promulguées pour limiter la location d’appartements en tant qu’appartements de vacances. Enfin, l’encadrement des loyers a été mis en place.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

En règle générale, le niveau du loyer d’un nouveau bail peut être librement déterminé entre un futur locataire et le bailleur. Les seuls contrôles sur le niveau du loyer d’un nouveau bail sont ce que le marché est prêt à payer.

Néanmoins, depuis le 1er août 2012, des contrôles sont imposés sur les augmentations de loyer des locations neuves vides dans les grandes villes de France. Et ceux, à condition que le bien soit la résidence principale du locataire.

Ces contrôles signifient que le loyer de la nouvelle location ne peut être supérieur à celui de la location précédente. Il est corrigé de l’augmentation inflationniste de l’indice des loyers : l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Il existe des exceptions à la règle. Comme lorsque des travaux importants ont été entrepris ou lorsque le loyer antérieur était manifestement trop faible par rapport aux autres loyers locaux.

Les différentes mesures qui visent au plafonnement des loyers

Le niveau des loyers varie énormément à travers le pays. Ils peuvent même être très différents au sein des régions pour des propriétés similaires. Il n’est donc peut-être pas facile de déterminer le loyer du marché pour votre propriété. Vous devez consulter les annonces locales pour voir les loyers annoncés et visiter certaines des propriétés annoncées pour voir comment elles sont comparées aux autres.

Une fois qu’un loyer a été convenu et qu’un contrat de location a été signé, il existe des contrôles spécifiques sur les augmentations ultérieures du niveau du loyer pendant la durée de la location. Depuis le 1er juillet 2019, à Paris et dans certaines autres grandes villes, il existe un plafonnement du loyer maximum pouvant être demandé, dans un contrôle légal appelé l’encadrement des loyers.

Les niveaux de loyer sont fixés quartier par quartier, par taille et ancienneté de construction. Des informations sur les niveaux de location maximum à Paris peuvent être trouvées sur les Loyers de Référence.

Il est possible pour un bailleur de justifier un loyer supérieur au maximum. Mais uniquement à condition que le bien présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux autres biens de la région.

Les zones concernées

Depuis janvier 2021, dans 28 agglomérations en situation de crise du logement, un bailleur n’est pas autorisé à augmenter le loyer d’un nouveau bail (ou d’une rénovation) si la valeur d’isolation thermique du logement est supérieure à 331 kWh par mètre carré et par an, soit un logement de classe F ou G.

Ces zones sont : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Depuis janvier 2022, il est également possible de louer un bien à un loyer inférieur au prix du marché. Vous pourrez obtenir une réduction d’impôt. Le régime s’appelle «Louer abordable». Dans le cadre de ce dispositif, un propriétaire peut obtenir une réduction d’impôt de 15 % . Il faut qu’il accepte de louer 15 % en dessous du taux du marché, ou de 35 % s’il loue à 30 % en dessous du taux du marché. Pour en bénéficier, vous devez vous inscrire auprès de l’agence immobilière ANAH, pour une durée d’au moins 6 ans.

L’augmentation annuelle avec l’Indice de Référence de Loyers (IRL)

Il est d’usage d’inclure dans le contrat de location une augmentation du loyer à intervenir chaque année. Elle est basée sur un indice d’augmentation des prix.

Si aucune clause de rénovation n’est incluse, aucune augmentation de loyer n’est autorisée, que le bien soit meublé ou non.

Dans le passé, l’indice des prix normalement utilisé pour l’augmentation annuelle des loyers était celui des coûts de construction. Cependant, les coûts de construction ayant considérablement augmenté ces dernières années, le gouvernement a introduit un nouvel indice, qui est simplement l’indice du coût de la vie, moins les augmentations du tabac et des loyers.

L’indice s’appelle L’Indice de Référence de Loyers (IRL) .

Il est publié chaque trimestre par l’agence statistique gouvernementale appelée « INSEE ». La formule de calcul de l’augmentation du loyer est la moyenne sur les quatre derniers trimestres de l’augmentation de l’indice. En conséquence, les calculs se décomposent ainsi :

• R = le montant du loyer en cours
• Ii = la valeur de l’indice IRL pour la période en cours
• Iii = la valeur de l’IRL pour la même période l’année précédente

Plus simplement, vous pouvez aussi consulter le site internet de l’INSEE et obtenir le détail des indices trimestriels. L’IRL doit être utilisé pour les locations meublées et non meublées, à condition que dans ce dernier cas, le bien soit la résidence principale du locataire.

Comment augmenter la rentabilité de votre bien immobilier à la location ?

L’augmentation de loyer avec des travaux d’amélioration

Dans l’immobilier, il y a des espaces stratégiques et des espaces moins stratégiques. Lors d’une rénovation, vous devez porter une attention particulière aux pièces techniques. Cela concerne la cuisine ou la salle de bain. Des équipements vétustes et un manque de modernité peuvent rebuter les acquéreurs potentiels.

Deux points très importants dans votre rénovation : la luminosité des pièces doit être optimisée et votre décoration doit être modernisée. Préférez les tons neutres. Les futurs acquéreurs ou locataires pourront plus facilement se projeter et y intégrer leur touche personnelle.

Le contrat de location peut alors prévoir que le loyer doit être augmenté d’un montant (ou d’une formule) convenu à la suite de certains travaux d’amélioration qui peuvent être effectués par le propriétaire.

Les travaux d’amélioration avant d’augmenter les loyers

Ces travaux, ainsi que les détails du nouveau loyer, doivent être précisés dans le bail.

Les travaux ne peuvent pas être ceux que le propriétaire est autrement légalement tenu d’entreprendre afin de remettre la propriété à un niveau habitable.

Le bailleur ne peut pas non plus décider unilatéralement d’entreprendre des travaux d’amélioration et d’imposer une augmentation de loyer au locataire.

Néanmoins, ils sont autorisés à effectuer des travaux d’amélioration s’ils l’estiment raisonnablement nécessaire.

Aussi, le locataire peut demander lui-même certaines améliorations du bien pour lesquelles une augmentation de loyer convenue d’un commun accord peut être appliquée.

Les propriétaires peuvent également appliquer une augmentation du loyer pour les travaux d’économie d’énergie effectués sur le bien. L’augmentation peut être soit de 20 € par mois pendant 15 ans maximum. Soit d’une somme qui ne peut pas être supérieure à la moitié des économies de coûts réalisées dans la réduction de la consommation d’énergie des travaux.

Les travaux doivent être précédés d’un audit énergétique fournissant des informations sur les économies de coûts qui pourraient être réalisées.

Le locataire a le droit de refuser les travaux dans les parties privatives de la propriété, mais pas dans les parties communes.

L’augmentation de loyer lors du renouvellement du bail

Dans le cas où les deux parties conviennent de renouveler la location à l’expiration de la durée initiale, le loyer ne peut normalement pas être augmenté lors du renouvellement, autrement que par le processus de rénovation décrit précédemment.

Cependant, si le propriétaire peut démontrer que le niveau du loyer est manifestement inférieur au niveau des loyers comparables pour des propriétés similaires dans la région, il est alors en droit de proposer une augmentation au locataire.

Il existe des procédures et des délais détaillés pour ce processus. Dans le cas où un accord ne peut être trouvé entre les deux parties, l’affaire peut être portée devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) basée dans la préfecture. Le propriétaire ne peut pas imposer l’augmentation au locataire.

Cependant, dans le cas où un accord ne peut être atteint au CDC, l’affaire peut être renvoyée devant un tribunal pour décision.

L’augmentation du loyer avec des services supplémentaires

En plus du loyer, le propriétaire est autorisé à facturer tous les services qui peuvent être fournis au locataire. Les charges sont plus susceptibles d’être applicables dans un immeuble d’appartements desservis par des services communaux, mais peuvent également inclure le jardinage et les services connexes dans un logement individuel.

Appliquer un loyer plus cher grâce à l’ameublement

Les caractéristiques de l’équipement sont d’une grande importance pour la comparabilité des appartements. Pensez notamment aux cuisines équipées, aux placards, aux sanitaires ou aux revêtements de sol spéciaux appartenant à l’appartement.

Augmenter un loyer avec la rénovation énergétique

Depuis la réforme du droit du bail en mai 2013, les équipements et biens liés à l’énergie jouent également un rôle dans la comparabilité des appartements. Cela inclut tous les facteurs qui affectent la demande d’énergie finale ou la demande d’énergie primaire non renouvelable. Par conséquent, vous devez également inclure la comparabilité du type d’approvisionnement énergétique. Vous devez pensez à la qualité du système de chauffage, de l’isolation thermique et des fenêtres dans votre évaluation.

Outre les caractéristiques mentionnées ici, veuillez également noter que vous ne pouvez utiliser un appartement pour justifier votre augmentation de loyer. Seulement si le loyer a été augmenté au loyer actuellement payé au cours des 4 dernières années ou si l’appartement a été reloué. Vous ne pouvez pas comparer un appartement dans lequel le même loyer est payé depuis plus de 4 ans.

Gérez les propriétés vacantes de manière intelligente

Combien valent vos locataires pour vous ? Question importante à se poser lorsque l’on envisage de perdre un locataire en raison d’une légère augmentation du loyer mensuel. Si le temps moyen nécessaire pour préparer et louer un logement est de 30 jours sur votre marché, vous devez penser au coût de votre logement vacant pour ce mois par rapport à l’augmentation de valeur résultant de l’augmentation du loyer du montant en question.

Par exemple, vous louez un bien pour 900 € par mois et souhaitez l’augmenter à 950 €. Cependant, vos locataires ne peuvent absolument pas se permettre de payer cette augmentation. Cela vaut-il la peine de n’augmenter qu’à 925 € par mois afin de garder ces locataires dans votre propriété ? Vous ne gagnerez seulement 300 € de plus par an ?

Trouvez la bonne société de gestion immobilière pour optimiser vos loyers

La gestion immobilière par des professionnels peut être l’un des outils les plus puissants pour un investisseur immobilier.

Pensez aux entreprises de gestions locatives pour gérer. Ces entretiens vous aideront à décider quelle est la meilleure solution pour vous et vos propriétés.

Assurez-vous de demander à chaque gestionnaire quels seraient leurs conseils et comment ils augmenteraient la rentabilité. Il est également important de leur demander comment ils résoudraient les problèmes courants associés à vos locataires. Entre autres plaintes relatives au bruit, les violations de bail et les problèmes d’animaux domestiques etc.

Un gestionnaire immobilier expérimenté se joindra à votre équipe avec une connaissance de vos propriétés. Il les transformera rapidement si elles ne sont pas rentables. De plus, un bon gestionnaire immobilier peut augmenter la rentabilité de ces propriétés si elles génèrent déjà des bénéfices. Les bons gestionnaires immobiliers sont bien formés et savent comment réduire les dépenses sans diminuer la qualité du service. Vos propriétés seront rentabilisées en un rien de temps.

Pour conclure

Les différentes mesures qui visent à encadrer les loyers peuvent pénaliser les propriétaires qui souhaitent appliquer des augmentations de loyer. Toutefois, il est tout de même possible d’augmenter la rentabilité de votre bien immobilier. Il suffit de suivre toutes nos astuces vous permettant d’augmenter le prix de vos loyers.

De plus, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Vous pourrez déduire certaines dépenses, telles que l’entretien, la gestion immobilière et même l’amortissement. L’amortissement est un avantage important, car vous pouvez gagner un revenu sur la propriété et en amortir une grande partie.

La clé est d’effectuer vos recherches pour savoir quel type d’investissement immobilier est le mieux adapté pour vous. Je vous invite à télécharger le guide : Ce que vous n’apprenez pas à l’école.