10 astuces pour optimiser votre rendement locatif

Vous avez un bien immobilier dont vous souhaitez tirer de meilleurs rendements locatifs ou vous souhaitez investir dans un bien immobilier dans ce sens ? Découvrez nos 10 conseils et astuces pour optimiser votre rendement locatif.

Pourquoi investir dans l’immobilier avec rendement locatif ?

De plus en plus de personnes investissent actuellement dans l’immobilier. Un facteur important est, que nous connaissons actuellement une période de taux d’intérêt bas. En conséquence, les investissements immobiliers deviennent de plus en plus importants.

Le fait que les gens avaient peur d’investir à cause des taux d’intérêt élevés appartient désormais au passé. Si vous investissez de l’argent dans l’immobilier aujourd’hui, vous bénéficiez des taux d’intérêt bas.

De plus, vous bénéficiez d’autres avantages lorsque vous investissez dans l’immobilier. Cela comprend entre autres la protection contre l’inflation, l’augmentation de la valeur et enfin les avantages fiscaux qui font que le sujet de l’immobilier semble judicieux.

Un critère important qui n’est pas souvent mentionné : beaucoup de ceux qui investissent dans l’immobilier ne savent pas que vous n’avez pratiquement pas besoin de fonds propres pour l’immobilier. Même avec peu d’argent, il est possible que vous investissiez.

Le calcul du taux de rendement locatif d’un bien immobilier

Nous vous conseillons de déterminer le revenu brut que vous pouvez obtenir du bien locatif que vous possédez.

La meilleure chose à faire pour savoir si vous allez obtenir un bon rendement locatif est d’identifier le revenu annuel brut du bien sûr lequel vous souhaitez investir. En effet, c’est que lorsque vous achetez une propriété, vous devez bien réfléchir au moment où vous pouvez l’obtenir annuellement grâce à la location.

Pour identifier le revenu brut, vous devez prendre comme référence la valeur moyenne des loyers présents dans cette zone. C’est une information que vous pouvez obtenir en vous adressant à une association de propriétaires ou de locataires de la région.

Par exemple, supposons que vous ayez acheté une propriété que vous aimeriez louer au prix de 1 000 € par mois. Avec ce loyer, vous vous attendez à percevoir 12 000 € par an. Il s’agit du revenu brut hypothétique de votre propriété.

Quel est le revenu locatif idéal ou le bon rendement locatif ?

D’après de nombreux retours d’expériences, un bon rendement locatif pour un bien acheté dans le but de le louer se situe autour de 7% ou 8% ou plus. Dans le cadre de ce rendement, les flux de trésorerie de la propriété peuvent ne pas être suffisants pour couvrir les frais de fonctionnement, les versements hypothécaires et vous permettre de couvrir efficacement les problèmes inattendus et coûteux qui surviennent parfois lors d’un investissement immobilier.

Cependant, le rendement n’est pas le seul facteur à prendre en compte : il existe des zones périphériques où les maisons ont un rendement locatif potentiel d’environ 10 %. Cela fait-il de ces propriétés des opportunités d’investissement fantastiques ?

Malheureusement non. Ces appartements sont d’anciens logements sociaux, d’une valeur de 50 000 €, avec peu ou pas de chance de se valoriser et où les locataires sont peu fiables et difficiles à gérer. De plus, des propriétés comme celles-ci sont difficiles à vendre et avec ce type d’investissement, une stratégie de sortie est une chose essentielle à planifier.

Les meilleurs investissements immobiliers sont un équilibre entre de nombreux facteurs différents : l’astuce consiste à trouver le bon moyen. En effet, il vous faut un bien avec un rendement locatif d’approximativement 8%.

Mais il faut aussi être sur un bon emplacement, avec une demande locative décente et idéalement être adjacent à des bureaux, des zones commerciales ou industrielles, ou au moins avoir d’excellentes connexions, pour s’assurer que les locataires puissent accéder à l’offre immobilière.

Cliquez sur le lien pour consulter nos fiches de rendements locatifs : les meilleures villes où investir en immobilier.

Nos astuces pour optimiser votre rendement locatif

Astuce 1 : Découvrez et analysez la concurrence

Effectuez des recherches sur le prix de location de propriétés similaires dans votre région, ainsi que sur la norme et les caractéristiques de ces propriétés. Sont-elles modernisées et à jour ?

Ont-elles de nouveaux meubles inclus, des appareils électroménagers, de nouveaux tapis ou accessoires, un balcon, un garage et une buanderie interne ? Si vous souhaitez augmenter votre loyer, il est important d’être réaliste quant au prix de location de propriétés similaires dans la région et de la façon dont la vôtre se compare.

Astuce 2 : Proposez une cuisine équipée

L’un des moyens les plus simples d’augmenter vos revenus locatifs lors de la location d’une nouvelle maison ou d’un appartement est d’installer une nouvelle cuisine équipée.

Vous vous démarquez de vos concurrents et offrez à votre locataire un avantage particulier. Ainsi, de nombreux locataires seront très heureux d’accepter l’offre d’une cuisine déjà installée.

Mettez-vous à la place de votre futur locataire : vous entrez dans votre nouvel appartement et vous pouvez vous faire à manger tout de suite au lieu d’avoir à investir beaucoup de temps et d’argent dans la recherche de la bonne cuisine. Peut-être que vous ne savez même pas combien de temps vous voulez rester dans l’appartement et que vous ne voulez pas investir plusieurs milliers d’euros dans une nouvelle cuisine.

Comme vous ne pouvez pas emporter de cuisine avec vous dans un nouvel appartement, de nombreux locataires accepteront votre offre avec gratitude et se feront un plaisir de vous payer quelques euros de plus en loyer. Vous avez déjà assez de stress et de coûts avec le déménagement.

En tant que propriétaire, vous avez également l’avantage de pouvoir déduire vos frais de cuisine de vos impôts. En effet, cela ne vous coûte que la moitié du prix d’achat.

Par exemple : Vous achetez une cuisine simple pour 2000 € qui durera peut-être environ 6 ans. Même si votre locataire ne vous paie que 50 € de loyer en plus pour utiliser la cuisine, vous aurez récupéré votre investissement en moins de quatre ans.

Sur la durée de vie de la cuisine, vous obtenez 3600 € pour un investissement de 2000 € et gagnez 1600 €. Vous augmentez vos revenus locatifs tout en augmentant la rentabilité de votre logement !

Astuce 3 : Louez votre appartement meublé pour augmenter vos revenus locatifs

Les appartements meublés sont très appréciés des propriétaires, notamment depuis l’introduction de l’encadrement des loyers. Comme pour le pourboire de cuisine, tous les autres meubles sont déductibles des impôts. Si vous meublez votre appartement, vous pouvez le faire pour la moitié du prix d’achat.

Alors que vous continuez à vous adresser à presque tous les locataires en France lors de l’installation d’une cuisine, vous changez de groupe cible lorsque vous louez un appartement meublé.

Les appartements meublés sont mieux loués aux étudiants. Vous devez en tenir compte lors du choix d’un emplacement. Si votre offre s’adresse aux étudiants, votre appartement meublé doit être proche du centre-ville ou de l’université.

Conseil supplémentaire : Surtout pour les appartements meublés, vous pouvez également demander aux entreprises à proximité si elles sont intéressées par la location de votre appartement.

Les grandes entreprises disposent souvent de plusieurs « appartements de fonction » pour les employés ou les gestionnaires du projet qui ne sont sur place que pour une certaine période de temps. C’est ainsi que vous obtenez un locataire de bonne réputation et solvable en toute sécurité et facilement.

Astuce 4 : Rénovez votre appartement

Gardez votre appartement en bon état et rénovez-le lorsque vous changerez de locataire pour augmenter vos revenus locatifs.

Chaque locataire veut vivre dans un bel appartement neuf. Utilisez-le pour créer une situation gagnant-gagnant pour vous et votre locataire. Si vous changez de locataire, rénovez votre appartement avant de le mettre en location. Vous avez donc l’un des plus beaux appartements de votre ville et vous pouvez vous démarquer des nombreux autres propriétaires de votre ville.

Les locataires vous remercieront de deux manières :

• Tout d’abord, vous obtiendrez beaucoup plus de demandes pour un appartement récemment rénové, ce qui vous offrira une meilleure sélection de bons candidats à la location et vous facilitera le choix de votre futur locataire.
• Deuxièmement, après une rénovation, vous pouvez augmenter le loyer demandé pour votre appartement, car vous offrez également à votre locataire une valeur équivalente. Encore une fois, bien sûr, vous pouvez même déduire les coûts de la rénovation de vos impôts.

Astuce supplémentaire : Si vous envisagez de louer dans un emplacement B où il y a de nombreux appartements vacants, un appartement fraîchement rénové vous aidera aussi à louer votre appartement.

S’il a le choix de l’appartement dans lequel un nouveau locataire voudra emménager : dans l’appartement négligé des autres propriétaires de votre ville ou dans votre appartement fraîchement rénové ?

Astuce 5 : Louez les places de parking séparément du bien immobilier

Louez une place de parking supplémentaire que vous n’aviez peut-être pas facturée auparavant, séparément de l’appartement, pour augmenter vos revenus locatifs.

Votre appartement dispose-t-il d’une place de parking ? Félicitations ! Vous pouvez non seulement louer votre appartement, mais aussi la place de parking séparément. Selon la ville et le lieu, vous pouvez facilement gagner 50 € supplémentaires par mois. Vous n’êtes pas obligé de louer l’emplacement à la même personne que votre appartement. Louez l’espace de stationnement séparément pour obtenir un loyer du marché.

Astuce 6 : Location de chambres individuelles

À la place de louer un appartement entier, vous pouvez louer les chambres de cet appartement ou d’une maison individuellement. Cela fonctionne particulièrement bien dans les lieux propices à la colocation dans les villes universitaires.

Ici aussi, vous n’avez aucun problème avec l’indice des loyers ou le contrôle des loyers, qui s’appliquent à des unités résidentielles entières ! Plus un appartement a de pièces, plus il est lucratif. Ça vaut le coup si vous avez 3 chambres ou plus, parfois même 2 ou plus.

Exigences importantes : la disposition des pièces est adaptée. Les pièces doivent toutes être suffisamment grandes (au moins 12 m²), idéalement de taille similaire. Des toilettes invités ou une deuxième salle de bain sont également bonnes, surtout si vous avez plus de 3 chambres. Tout aussi positif : une cuisine dînatoire pour les activités partagées.

Astuce 7 : Appartement de vacances

Une autre façon de générer plus de revenus locatifs à partir de votre appartement est de le rendre disponible pour les vacanciers ou les travailleurs à court terme. Airbnb, par exemple, est sur toutes les lèvres ici. Bien sûr, cela implique beaucoup plus de travail : nettoyage, publicité, remise des clés, contact avec les parties intéressées…

En contrepartie, cela devrait être un revenu nettement plus élevé par rapport à une location ordinaire. Incidemment, une brève clarification avec le conseiller fiscal est recommandée ici, afin que vous n’entriez pas dans le domaine commercial.

En un mot : Si vous louez uniquement un appartement ou une maison de vacances, vous ne faites généralement pas de plus-value extraordinaire. Si la location répond essentiellement aux exigences d’une activité commerciale, elle ne dépasse habituellement pas le cadre de la gestion de patrimoine privé.

Un commerce entre en considération si vos services de location se caractérisent par une activité indépendante, durable, datée résultant de la recherche du profit.

Astuce 8 : Investissez dans votre espace extérieur

Les demandes de renseignements sur les propriétés avec jardins ont considérablement augmenté pendant la pandémie, car les locataires piégés à l’intérieur durant le confinement convoitent plus que jamais l’espace extérieur. Les propriétaires qui peuvent offrir un espace extérieur peuvent profiter de l’avantage en faisant du jardin, de la terrasse ou du patio un endroit où les locataires peuvent vraiment profiter de leurs soirées d’été.

Pensez à mettre à disposition du mobilier d’extérieur, décorer les patios avec des fleurs, des arbustes et d’autres espaces verts, et trouver des moyens de rendre l’espace plus privé (comme des haies) transformera un argument de vente déjà souhaitable en quelque chose d’irrésistible pour les locataires potentiels, donnant à votre propriété un avantage sur les autres dans la zone avec un espace extérieur.

Si vous avez le temps et les moyens, cela vaut la peine de faire appel à un professionnel pour s’occuper d’un jardin afin qu’il soit le plus beau possible sur les supports marketing. Cela créera encore plus de peur de manquer quelque chose parmi les personnes qui consultent la liste des propriétés.

Astuce 9 : Ajoutez quelques extras

Informez les locataires potentiels des horaires de nettoyage et d’entretien. S’ils savent que les entrées et les escaliers sont nettoyés ou aspirés tous les quinze jours, ou que les alarmes incendie viennent d’être testées et mises à jour, ces petites choses peuvent aider à donner à un locataire potentiel un véritable confort quant à la façon dont vous et la propriété êtes bien organisés et considérés.

Astuce 10 : Envisagez d’accepter des locataires avec des animaux de compagnie

En permettant aux locataires avec des animaux de compagnie de louer un bien, les propriétaires peuvent augmenter leur rendement en capitalisant sur le déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs acceptant les animaux de compagnie (seulement 7 % des annonces immobilières indiquant que les animaux de compagnie sont les bienvenus).

En raison de la rareté des logements adaptés aux animaux de compagnie, les locataires avec des animaux de compagnie ont tendance à rester plus longtemps et à mieux prendre soin d’une propriété par rapport aux autres locataires. Cela réduit le risque de périodes creuses coûteuses qui rongent votre rendement locatif net.

La logique économique de base de l’offre et de la demande, dicte également que les propriétaires d’animaux paient plus de loyer.

En matière d’immobilier, vous disposez d’une grande liberté de création pour optimiser votre bien. Ces dix façons simples, montrent à quel point il peut être facile d’augmenter vos revenus locatifs. Peut-être que la prochaine fois que vous changerez de locataires, vous pourrez utiliser l’une des options présentées ici pour augmenter vos revenus locatifs ?

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la page outils du portail Business Attitude pour télécharger les ressources qui vous sont disponibles gratuitement.