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Loi Carrez : ce qu’il faut savoir

Que vous achetiez une propriété en France, que vous louiez un appartement ou que vous cherchiez à vendre votre maison en France, la loi Carrez est un terme que vous entendrez probablement à maintes reprises. Il s’agit d’une loi qui a été promulguée pour encadrer la mesure des surfaces par rapport à la fonction d’un bien. Découvrez ce que vous devez savoir sur cette loi.

Qu’est-ce que la Loi Carrez ?

La loi Carrez est entrée en vigueur en 1996. Elle oblige les vendeurs d’un bien en copropriété à remettre aux acquéreurs un certificat précisant la surface. Cette dernière est également mentionnée dans les principaux documents de vente (compromis de vente, acte de vente, etc.).

Il est conseillé de faire établir ce constat par un diagnostiqueur certifié, qui fournira un certificat. Cela reste valable sauf si des travaux ont été effectués pour modifier la surface. La loi porte le nom de son auteur, le député Gilles Carrez. Elle comportait une définition normalisée de la surface habitable.

La superficie Carrez est la surface totale de plancher fermée, sans compter les murs, les cloisons, les escaliers et les cages d’escalier, les canalisations, les conduits d’électricité et les portes. Sont également exclus les caves, les jardins ou terrasses, les parkings, les espaces clos de moins d’1,80 m de hauteur et les pièces de moins de 8 m².

Si la surface est surévaluée de plus de 5 %, l’acheteur a le droit, dans un délai d’un an, d’exiger une réduction du prix au prorata. Si la surface est sous-estimée, le vendeur n’a aucun recours. Elle ne s’applique pas aux biens qui ne sont pas encore construits (couverts par d’autres règles). Les maisons individuelles ne sont pas concernées. Il existe une obligation d’exactitude dans le Code civil si un contrat mentionne la surface de plancher.

Pourquoi la Loi Carrez est-elle si importante ?

Si vous recherchez un appartement, vous remarquerez peut-être que deux chiffres différents sont utilisés pour décrire la surface au sol. L’un est la surface générale exprimée en mètres carrés (m²), et l’autre, plus bas, est exprimé en surface Carrez. Il s’agit de la surface de plancher restante après déduction des cloisons, murs, cages d’escalier, balcons, caves et tout espace sous l’avant-toit dont la hauteur libre est inférieure à 1,80 m.

La vente d’un bien immobilier en copropriété nécessite, avant la signature d’une promesse ou d’un acte de vente, la mesure de la surface privative nommée loi Carrez. Ce texte législatif vise à protéger les intérêts des futurs acquéreurs et définit précisément les modalités de cette mesure complexe. Cette dernière est confiée à un professionnel certifié afin d’éviter une réduction du prix de vente en cas d’erreur de mesure.

Compte tenu des prix exorbitants que peut atteindre le mètre carré dans certains endroits, comme à Paris, le nombre exact de mètres carrés peut avoir un impact significatif sur les négociations de prix. Il est donc très important que le vendeur et l’acheteur s’y retrouvent.

Comment calculer la surface Carrez ?

Pour obtenir un résultat fiable, le diagnostiqueur doit déduire certaines surfaces de plancher dont celles occupées par les cloisons, les murs, les marches, etc. Les éléments suivants sont également exclus du calcul de la surface habitable. Il s’agit des lots ou fractions de lots dont la surface est inférieure à 8 m². En général, les gaines et les embrasures de porte entrent dans cette catégorie. Les caves, les garages, les places de parking et autres lieux de stockage vendus en lots séparés sont également exclus.

Les maisons sont-elles concernées par la loi Carrez ?

Les maisons constituent une exception à la règle. Pour vendre une maison, si cette dernière n’est pas en copropriété, il n’est pas nécessaire de mentionner la surface habitable Loi Carrez. Il arrive ainsi que la surface annoncée dans l’annonce immobilière ne soit qu’approximative.

Faut-il tenir compte des annexes, des combles aménagés ou de la véranda ? La méthode de calcul utilisée par le vendeur reste parfois méconnue. Généralement, dans ce document, on indique que la surface utile. Celle-ci inclut la moitié de la surface des annexes. Néanmoins, il est préférable de calculer la surface privative ou habitable au moment de la vente d’une maison. Ainsi, cela permet aux acheteurs de disposer des informations nécessaires et d’éviter tout conflit lors de la vente du bien.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic loi Carrez ?

Le diagnostic immobilier loi Carrez reste valable pour une durée illimitée tant que le lot de copropriété n’a pas été transformé (extension, pose ou suppression de cloisons…). Si des travaux ont modifié la surface ou la disposition du bien immobilier après qu’il a été effectué, le diagnostic n’a plus de validité.

Pourquoi refaire ce diagnostic avant une vente ou après un achat ?

Il se peut qu’il y ait eu une erreur dans le précédent diagnostic Loi Carrez au niveau de la superficie ou une inexactitude dans le calcul effectué par le diagnostiqueur immobilier ou le propriétaire lui-même. Par conséquent, il est conseillé de faire réaliser le calcul de la surface de votre bien par un diagnostiqueur professionnel, même si aucun changement n’a été effectué. En effet, si un diagnostic loi Carrez a été produit il y a plus d’un an, la seule responsabilité en cas de litige sera celle du vendeur et non du professionnel certifié.

Qui doit effectuer le mesurage Loi Carrez ?

Bien que la loi n’impose pas de certification pour réaliser ce diagnostic, le recours à un professionnel certifié est la garantie d’un mesurage précis. Il faut savoir qu’en cas de litige, la responsabilité du vendeur du bien ou du mandataire désigné par lui pour réaliser la vente en son nom sera engagée. Un diagnostiqueur immobilier certifié et assuré, protège aussi bien le vendeur que l’acquéreur en cas d’erreur de mesure.

L’absence de diagnostic loi Carrez entraîne-t-elle des sanctions ?

Le diagnostic Loi Carrez doit être joint au Dossier de Diagnostic Technique (DDT) lors de la signature du compromis ou de l’acte de vente. L’acheteur a le droit de demander l’annulation de la vente du bien dans le mois qui suit la signature.

En cas d’erreur dans le calcul de la surface (au moins 5 %), l’acheteur peut demander une indemnisation :

  • Soit en annulant la vente du bien. La demande doit être faite dans un délai d’un mois à compter de la date de signature de l’acte définitif de vente.
  • Soit en obtenant une réduction du prix de vente.

Toutefois, cette demande doit être faite dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente afin d’obtenir une réduction du prix en cas d’erreur de mesurage (article 1622 du Code civil).

Combien coûte le métrage en loi Carrez ?

Le prix varie en fonction de la surface du bien et de ses annexes. Il est dégressif, si vous faites réaliser plusieurs diagnostics immobiliers en même temps (comme le diagnostic DPE). Le prix d’un métrage Loi Carrez dépend également du professionnel diagnostiqueur ainsi que de la nature du bien. Les estimations indiquent que pour le diagnostic Loi Carrez, les prix oscillent généralement entre 40 et 250 euros. Il est toutefois possible de demander un devis gratuit. Vous aurez des tarifs indicatifs pour ce qui est du métrage en Loi Carrez.

Qu’est-ce que la loi Boutin ?

La surface habitable d’un logement comprend la surface de plancher construite. Les surfaces occupées par les murs, cloisons et autres sont déduites. La Loi Boutin concerne la surface habitable d’un logement. Il est nécessaire de calculer la surface en m² pour connaître la superficie d’un bien immobilier.

Il faut comprendre que cette superficie est calculée en tout état de cause. Elle doit nécessairement figurer dans l’acte de vente ou sur le bail de location. Par ailleurs, il faut prendre en compte cette surface habitable lors du calcul des taxes foncières et d’habitation. Pour une estimation de la surface habitable d’un logement, il est conseillé de prendre en compte uniquement les espaces occupés.

Dans ce cas, il ne faut pas inclure dans la mesure les m² se trouvant du côté des combles non aménagés, de la cave, du sous-sol, du garage, de la terrasse, de la véranda, etc. Il faut également exclure les autres dépendances liées à l’habitation telles qu’une cuisine extérieure, un atelier, une buanderie, etc.

Quelle est la différence entre la loi Carrez et la Loi Boutin ?

La différence entre ces deux diagnostics réside dans la méthode de calcul de la surface. Le diagnostic Loi Boutin se réfère à la surface habitable (location). Le diagnostic Loi Carrez se réfère à la surface privative (vente en copropriété).

Cette différence dans les résultats du calcul est due au fait que le calcul de la loi Carrez prend en compte la surface de certaines parties attenantes au logement. La loi Boutin ajoute les combles aménagés.

Pour faire simple, le diagnostic Loi Carrez est réservé aux ventes en copropriété et le diagnostic Loi Boutin aux locations.

Pourquoi doit-on faire un mesurage Loi Boutin pour la location ?

Pour mettre en location, il faut mesurer la surface habitable. C’est aussi obligatoire lorsque vous louez votre résidence principale. Mais encore faut-il savoir comment réaliser correctement le mesurage loi Boutin afin d’établir un mesurage fiable.

Le locataire peut, après la signature du bail, contester la surface annoncée si elle est surestimée de plus de 5 % par rapport à la surface habitable réelle. Il peut faire réduire le loyer initialement fixé en proportion de l’erreur constatée. Le locataire dispose d’un an après son entrée dans le logement pour contester la surface habitable constatée dans le bail.

Pourquoi faire réaliser le mesurage Loi Boutin par un diagnostiqueur ?

Afin d’éviter aux propriétaires de tels désagréments, un diagnostiqueur immobilier certifié calcule pour eux la surface habitable.

Un diagnostiqueur connaît exactement les surfaces à déduire pour obtenir la valeur exacte. Notamment celles occupées par des murs, des cloisons, des cages d’escalier, etc. Cela inclut aussi celles des locaux non habitables comme les greniers non aménagés, les garages ou les caves dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

Par ailleurs, le mesurage implique également de savoir utiliser un télémètre laser. Il faut maîtriser la triangulation afin de mesurer des pièces aux formes complexes.

La Loi Carrez a permis de sécuriser l’achat et la vente de lots de copropriété. Notamment grâce à la mise en place de calculs rigoureux et uniformes.

Consultez les ressources qui vous sont mises gratuitement à disposition en cliquant ici.

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Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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