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Pourquoi je n’aime pas l’immobilier neuf

« Dois-je investir dans l’immobilier neuf ? »,  « Est-ce un bon investissement d’acheter un immeuble neuf ? », « Les nouvelles constructions prennent-elles de la valeur ? », « À quel point c’est cher ? » Ces questions trottent sûrement dans votre tête – et à juste titre.

D’abord, ce qu’il faut comprendre quand on parle d’immobilier neuf, c’est qu’on fait référence à des bâtiments nouvellement construits.

En fait, il s’agit d’une maison ou d’un appartement qui n’a jamais été habité et qui ne nécessite aucun travail de réparations ou d’entretiens. Et c’est notamment la raison pour laquelle certains investisseurs investissent directement dans de nouvelles constructions, alors que d’autres préfèrent acheter des immeubles à rénover.

Cependant, ce qu’il faut comprendre, c’est que le marché de l’immobilier neuf a ses propres règles. Par exemple, vous achetez la propriété flambant neuve directement à la personne qui l’a construite, et non au propriétaire. Et le prix de vente est très cher, de même que pour la location.

Certes, l’immobilier neuf comporte de nombreux avantages, comme un fort rendement locatif. Mais une fois n’est pas coutume. Dans cet article, nous allons parcourir les raisons pour lesquelles je n’aime pas l’immobilier neuf.

Les désavantages d’investir dans l’immobilier neuf

De nombreux propriétaires et investisseurs potentiels rêvent d’acheter ou d’investir dans une maison neuve ou d’en faire construire une selon leurs spécifications. Mais un certain nombre d’inconvénients accompagnent l’excitation de posséder une maison dans laquelle personne d’autre n’a jamais vécu.

En fait, une maison toute neuve n’est pas toujours meilleure qu’une maison qui compte plusieurs années. Avant de commencer à interroger des entrepreneurs et à examiner des lots dans de nouveaux lotissements, tenez compte de ces inconvénients liés à l’achat d’une nouvelle construction.

Les maisons neuves coûtent plus cher

La valeur marchande des maisons existantes est basée sur la superficie en pieds carrés, l’emplacement et la qualité. Par ailleurs, lorsque vous achetez une nouvelle construction, vous ne payez non seulement pour ces choses, mais aussi pour les coûts de constructions supplémentaires, à savoir des services publics, des allées, des trottoirs et des conduites d’égout. Ce qui peut augmenter le coût final de 15 à 20 %.

C’est souvent mal placé

Les nouveaux lotissements sont connus pour leur apparence « déserte ». Il faut des années pour que les arbres poussent. Donc, si vous imaginez la maison de vos rêves nichée en cœur d’îlot, vous feriez peut-être mieux de chercher une maison. Notamment dans un quartier établi ou qui comporte déjà cet aspect-là.

Les nouveaux développements sont souvent situés loin des grandes villes. Ce qui signifie que les nouvelles maisons sont plus éloignées du centre-ville, en l’occurrence des facilités, comme des supermarchés et des écoles entre autres.

L’immobilier neuf: un marché à forte concurrence

D’autre part, qu’il s’agisse de lotissements ou de complexes d’appartements, il faut comprendre que ces immeubles seront mis en vente ou en location tôt ou tard. Ce qui peut affecter la demande locative. Ainsi, vous serez obligé de baisser votre prix pour rester compétitif. Pour faire court, lorsque votre immeuble est mal placé, vous n’obtiendrez pas une grosse marge de profit lorsque vous le louerez ou revendrez.

Espace réduite

Certains promoteurs regroupent de nombreuses propriétés sur un site afin de maximiser leurs profits. Cela peut signifier qu’une maison neuve est moins spacieuse qu’une ancienne propriété. Nous savons, en discutant avec nos membres, que cela peut particulièrement affecter l’espace de stockage. Vérifiez que vos meubles s’adaptent et que votre voiture entrera dans le garage.

Difficile de garantir une forte rentabilité

Propriété à bail

De nombreuses propriétés neuves sont vendues à bail plutôt qu’en pleine propriété. À savoir que lorsque vous achetez un immeuble en pleine propriété, cela signifie que vous l’achetez en totalité (le terrain et l’immeuble) et vous en êtes propriétaire à vie. En revanche, lorsqu’un bien est acquis en vertu du bail, il est dit la propriété locative. L’État étant le propriétaire ultime du domaine loué. Donc, soyez prudent et assurez-vous qu’on vous explique les coûts, les frais et les restrictions énoncés dans le bail.

Les règlements du voisinage

Les vieux quartiers ont tendance à être plus détendus lorsqu’il s’agit de modifier une propriété, comme l’ajout d’une cloison ou la construction d’une clôture.

En revanche, les nouveaux lotissements, sont souvent assortis d’engagements ou sont régis par des associations de propriétaires qui stipulent tout, du type de revêtement que vous pouvez installer, si vous pouvez ou non planter un potager ou si vous pouvez avoir des animaux de compagnie.

Risque de malfaçon

La qualité de construction peut parfois passer au second plan. Certains constructeurs peuvent bâcler quelques travaux, notamment en économisant quelques matériaux. C’est un fait, les nouvelles constructions comportent quelques fois des soucis, notamment au niveau de la finition.

Ces problèmes, qui peuvent inclure des prises qui ne fonctionnent pas, des plafonds qui développent des fissures, des ampoules qui clignotent ou des éviers qui gouttent.

Dans les maisons existantes, ces types d’insectes ont été éliminés il y a longtemps, bien que les maisons plus anciennes s’accompagnent de leurs propres problèmes d’entretien !

Perte d’argent

D’autre part, les matériaux utilisés sont généralement ceux choisis par le constructeur. Et souvent, ce dernier opte souvent pour des matériaux bon marché et de mauvaise qualité.

Et malheureusement, cela aura de grandes conséquences sur la maison, notamment sur sa valeur qui tombera certainement. Vous serez aussi obligé de dépenser encore pour les travaux de réparations. Finalement, vous débourserez plus d’argent que prévu.

Il est très rare qu’une construction se déroule à 100% comme prévu et les problèmes vous coûtent généralement de l’argent supplémentaire. Assurez-vous d’obtenir un contrat fixe vous permettant de payer un montant fixe pour la construction. De cette façon, si des problèmes surviennent, vous êtes quelque peu protégé.

Il y a toujours des imprévus dans l’immobilier neuf

Retard de livraison

Les nouvelles constructions ne se déroulent pas toujours comme prévu. Il n’est pas inhabituel que la date de livraison d’une nouvelle propriété soit retardée, les travaux étant encore inachevés. Cela pourrait simplement être un inconvénient, mais si cela continue, cela peut entraîner un stress supplémentaire et augmenter vos coûts. Une attente trop longue peut également affecter les offres de prêt immobilier.

Votre impôt foncier pourrait être plus élevé que prévu

Il est plus facile pour le fisc d’évaluer une maison existante. Par contre, cela leur est plus difficile lorsqu’il s’agit d’une maison neuve. De ce fait, lorsque vous vous apprêtez à investir dans le neuf, le fisc évaluera votre maison en fonction des maisons voisines, de votre région et celles avoisinantes. Ce qui peut résulter à une surévaluation fiscale. Tant que votre maison n’est pas achevée, cela sera impossible pour le fisc de vous donner une évaluation exacte de votre bien. Et si votre taxe foncière s’avère plus élevée que prévu, vous allez perdre de l’argent.

Aucun revenu jusqu’à ce que la propriété soit terminée

Vous n’aurez aucun revenu jusqu’à ce que votre propriété soit terminée. Ce qui signifie que vous allez payer votre hypothèque de votre poche. Ce n’est qu’une fois le projet terminé que vous pouvez trouver des locataires et commencer à gagner un revenu. Par conséquent, vous devez vous préparer à cette période creuse d’environ 6 à 12 mois.

Voilà les raisons pour lesquelles je n’aime pas l’immobilier neuf.

Le cocooning a un prix.

Les avantages d’investir dans l’immobilier neuf ?

Premièrement, les maisons neuves peuvent être un excellent investissement, en particulier pour les propriétaires qui cherchent à éviter les travaux de rénovation. Un logement neuf est en effet plus qualitatif et plus confortable.

De plus, la période de crise ajoutée du couvre-feu que nous venons de traverser, a mis en lumière le besoin de se sentir bien chez soi, d’être dans son cocon.

Cela étant dit, les logements neufs répondent à ce besoin. Ils sont construits et équipés d’après les dernières tendances immobilières du moment. Ils sont en quelques sortes « personnalisés » avec des éléments extérieurs privatifs : balcon, terrasse, jardin, potager, piscine, cheminée, rooftop, etc.

Deuxièmement, les logements neufs bénéficient de garantie légale. On peut penser par exemple à la garantie de parfait achèvement, à la garantie biennale ou décennale sur la construction.

Troisièmement, en termes d’isolation phonique et performance énergétique, là aussi les progrès sont majeurs par rapport à l’immobilier ancien. Aujourd’hui, tous les logements neufs sont construits selon la norme réglementation thermique (RT) 2012 et les logements n’ont jamais été aussi économes.

Depuis quelques années, la prise en compte du réchauffement climatique est réelle tant auprès des municipalités que chez les promoteurs ou les constructeurs. D’ailleurs, il y a un certain nombre de promoteurs qui se sont orientés vers la construction bois, puisque le bois est finalement un piège à CO2. Il capte le CO2 là où les constructions classiques le rejettent.

Quand le neuf rythme avec les nouvelles tendances

Les immeubles végétalisés ne sont pas en reste. En effet, aujourd’hui, on voit un certain nombre de résidences qui intègrent dans leur aménagement, des rideaux végétaux en façade ou des cœurs d’îlots.

Un autre avantage, c’est que les propriétés neuves nécessitent moins de réparations et d’entretien que les anciennes. Une nouvelle propriété est souvent assortie d’une garantie du constructeur et de garanties sur les appareils pendant quelques mois ou quelques années. Cela peut donc vous faire économiser de l’argent sur les frais courants.

En conséquent, de nombreux locataires, en particulier les plus jeunes, trouveront les nouvelles propriétés beaucoup plus attrayantes en raison de leur style moderne, de leurs fonctionnalités et de leurs gadgets pour la maison intelligente. Un bon attrait pour les locataires peut signifier des loyers élevés et un risque moindre que la propriété soit vacante pendant une longue période.

L’immobilier n’est pas un jeu, apprenez à repérer les bonnes affaires

L’achat d’une maison neuve ou ancienne est l’un des investissements les plus importants que vous pourriez faire de toute votre vie. Ça peut même vous changer la vie. Vous pouvez devenir un entrepreneur, gagner beaucoup d’argent et devenir financièrement libre et indépendant. Vous pouvez vous bâtir un patrimoine à partir d’un immeuble.

Donc, il est essentiel de le faire correctement. Au fur et à mesure que vous aurez parcouru les avantages et les inconvénients ci-dessus, vous devriez savoir si la construction ou l’achat d’une nouvelle maison est une bonne option pour vous ou non.

Prenez votre temps ou consultez un agent immobilier pour obtenir les meilleurs résultats. Leur expérience et leur connaissance vous aideront tout au long du processus et élimineront toute confusion lors de la construction ou l’achat de votre nouvelle maison.

Ou bien, vous pouvez prendre les choses en main vous-même. Apprenez tout sur l’argent et l’immobilier. Ça s’apprend. Même les meilleurs investisseurs ou agents immobiliers ont appris. Formez-vous!

Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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