Le crowdfunding immobilier est désormais un moyen original pour l’investisseur de s’exposer au marché immobilier. C’est en effet une alternative à l’investissement en direct ou à la pierre papier (SCI, SCPI, OPCI). Cette nouvelle façon de se positionner sur le marché immobilier est considérée comme une valeur refuge. Avec cette solution, l’investisseur récupère son investissement initial et les intérêts au bout de quelques mois (généralement 18 à 24 mois).
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier et quelles sont ses différentes formes ? Pourquoi investir en crowdfunding immobilier et comment réussir son investissement ? On vous dit tout sur ce nouveau système de financement.
Crowdfunding immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Le crowdfunding immobilier est une forme de financement participatif qui propose des rendements sur du court terme. Avec ce nouveau système de financement, ce sont les particuliers qui prêtent des sous à un promoteur immobilier afin de contribuer au financement d’un programme depuis une plateforme de financement participatif.
À la différence des plateformes de financement généraliste proposant à des porteurs de projets de collecter des fonds et aux particuliers d’investir dans ces projets via une campagne participative, le crowdfunding immobilier est réservé à un domaine unique : l’immobilier. Ce nouveau type de financement arrivé en France il y a quelques années est soumis à des règlementations de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Impliquant forcément une notion de « risque », le crowdfunding immobilier génère des gains pouvant aller de 6 % à 12 %, et dépend du marché immobilier.
Mais quel est le mécanisme du crowdfunding immobilier ?
En premier lieu, un promoteur immobilier doit mobiliser des fonds propres (environ 20 % du montant total) pour se lancer dans un programme de construction. Les fonds propres du professionnel seront bloqués jusqu’à la livraison du programme et la vente du dernier lot. Cela représente pour le promoteur un investissement conséquent qui le limite sur sa capacité à pouvoir s’engager sur de nombreux programmes.
Grâce aux fonds propres, il va pouvoir financer son opération auprès d’une banque pour un prêt. Notez qu’aucune banque ne finance à 100 % un projet et que l’immobilisation de fonds propres est la condition incontournable à la réalisation d’un programme de promotion.
Après achat du terrain, obtention des autorisations nécessaires et préparation des équipes, le promoteur rentre dans la phase de prévente et de construction. Là, on remarque l’apparition de la pierre angulaire de la rentabilité d’une opération de promotion. Le promoteur doit pouvoir mobiliser ses équipes sur un autre programme afin de les rentabiliser. Cela implique de la part du porteur de projet une certaine envergure, car il doit constamment être dans des opérations de promotion pour dégager du chiffre d’affaires.
Lorsque vous aurez compris ce mécanisme, vous prendrez alors conscience que son habileté à mobiliser des fonds propres sera la principale clé de sa capacité à s’engager sur des programmes immobiliers.
Les différents types de crowdfunding immobilier
Il existe plusieurs types de crowdfunding. Mais parmi les différentes formes qu’on peut trouver dans la famille de la finance participative, seuls le don, le crowdlending et l’investissement en titre de capital s’appliquent au crowdfunding immobilier.
1— Le don
En crowdfunding immobilier, il existe deux types de dons : le donation-based et le reward-based. Dans le premier cas (donation-based), l’épargnant fait un don sans attendre de contrepartie particulière. Dans le second cas (reward-based), l’investisseur réalise un don et attend une contrepartie, une récompense. Cela peut être un avantage en nature ou une réduction d’impôt.
2— Le prêt ou crowdlending
Avec les plateformes de crowdfunding, il est possible d’obtenir un prêt sans sa banque et dans un délai très court. Cette forme de financement participatif permet aux entreprises et structures de solliciter des particuliers pour les accompagner dans leur développement ou pour financer un projet bien précis. Ici, la démarche est assez proche de celle des établissements bancaires.
En réalité, le financement participatif par prêt existe sous deux formes : le prêt aux particuliers et le prêt aux entreprises. Et le crowdfunding concerne particulièrement le prêt entre particuliers et aux entreprises, ce qui constitue un atout considérable pour le financement de TPE/PME.
3— L’investissement en titre de capital ou de créance
Ici, l’investissement participatif peut se faire sous deux formes. La première est l’investissement en capital. L’entreprise porteuse du projet va lever des fonds à travers la plateforme de crowdfunding sous forme d’action ou titre participatif. Ainsi, il y a ouverture de capital de la structure. Généralement, c’est le Crowd-equity qui est utilisé pour financer le projet de développement d’une start-up en phase de développement. Avec cette option, les perspectives de retour sur investissement pour les investisseurs sont beaucoup plus élevées que le simple prêt.
La deuxième forme concerne aujourd’hui la plupart des financements en Crowdfunding immobilier : l’émission d’obligations convertibles ou simples à taux fixe. Depuis la loi PACTE de 2019, le montant maximum pour un projet est de 8 000 000 €.
Avantages d’investir dans le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier est très apprécié en raison des nombreux avantages qu’il offre aux investisseurs. Il leur permet non seulement d’avoir un immobilier accessible et de réaliser un investissement concret, mais également de diversifier les risques.
Immobilier accessible
Avant que le crowdfunding immobilier n’apparaisse, l’investissement immobilier était réservé à un nombre très restreint d’investisseurs. En réalité, investir dans l’immobilier nécessitait des revenus et un capital importants. Cependant, le crowdfunding immobilier permet à chacun d’investir juste avec quelques milliers d’euros dans des biens immobiliers sélectionnés par des professionnels et selon des critères stricts. Vos intérêts sont aussi ceux de la plateforme de crowdfunding, car avec un tel montant et si vous êtes bien satisfait, il est possible que vous réinvestissiez.
Investissement concret
Connaissez-vous la SCPI ? C’est une société qui collecte des fonds auprès des particuliers pour acheter un grand nombre de biens immobiliers. Ce type d’investissement est appelé « pierre papier » et la principale critique est que l’on ne se sent pas propriétaire. Mais, le crowdfunding immobilier vous redonne la possibilité de choisir le bien dans lequel vous souhaitez investir. Aussi, vous restez maître de votre investissement en disposant d’un réel pouvoir de décision. La gestion est tout à fait transparente et vous disposez d’outils nécessaires pour connaître le détail de votre investissement.
Diversifier son risque
Pour les investisseurs disposants d’un capital plus conséquent et qui peuvent se permettre d’acquérir de nombreuses parts, le crowdfunding immobilier est un excellent outil de diversification du risque et offre la possibilité d’investir dans divers biens immobiliers.
Plutôt que de placer toutes vos économies dans un bien et acquérir en solitaire, vous avez désormais la possibilité d’investir environ 5 000 € à Toulouse, à Bordeaux, à Nantes, etc. Ainsi, vous construisez votre propre SCPI en fonction de vos besoins et envies.
Mais attention ! Le crowdfunding immobilier n’est pas non plus un type d’investissement sans risque, car il est similaire à un investissement immobilier classique. Il conserve ainsi les risques d’absence de locataire ou la baisse des prix de l’immobilier.
Conseils pour réussir son investissement en crowdfunding immobilier
Bien que le concept du crowdfunding immobilier soit simple et rentable, il est très important de prendre quelques précautions afin de minimiser les risques de perte totale ou partielle de son investissement. Voici quelques conseils pour réussir son premier investissement en crowdfunding immobilier.
S’assurer de la qualité de sa plateforme intermédiaire
Avant toute chose, analysez minutieusement la structure de votre crowdfunding. Prenez des renseignements sur sa date de création, ses actionnaires, l’expérience de l’équipe qui la dirige et les ressources qu’elle possède en interne pour effectuer l’analyse des projets. La qualité des informations recueillies vous permettra de déterminer si la plateforme serait vraiment la meilleure alliée pour faire des investissements concrets et rentables.
Se renseigner sur le promoteur du projet
Grâce à internet, vous pouvez facilement accéder à l’historique d’opération et de compétences du promoteur du projet. Sur les moteurs destinés aux recherches, tapez tout ce qui a rapport à l’entreprise de promotion et intéressez-vous également au promoteur en nom propre. L’année de création de la société vous renseigne sur son expérience. Toutefois, il ne faut pas s’y limiter, car il est possible que le promoteur ait une expérience dans un autre domaine avant de créer sa société.
En outre, le nombre de lots annuels est également une information capitale. Elle vous renseigne particulièrement sur la capacité du promoteur à délivrer des lots. Cependant, certains professionnels ne s’intéressent pas à la course à la quantité, mais plutôt à la qualité. Toutefois, un grand nombre de lots témoigne toujours que le porteur du projet a des moyens à disposition.
Renseignez-vous également sur sa position géographique.
Il s’agit d’une donnée très stratégique qui vous permet de déterminer si le promoteur a une bonne expérience dans l’étude du terrain. Certaines régions sont en réalité très particulières et présentent des spécificités qui demandent de véritables connaissances et expertises du professionnel immobilier. En choisissant donc le meilleur promoteur, vous êtes sûr de minimiser les risques.
Analysez aussi son savoir-faire, en l’occurrence les types de lots déjà construits. Voyez s’il a par exemple fait des locaux commerciaux, des logements sociaux ou des habitations, car chaque type de construction demande une expertise et des compétences en la matière. Aussi, n’hésitez surtout pas à relever les éventuels partenariats ou les activités de co-promotion déjà effectués.
Sélectionner des projets déjà bien engagés
Il est très important de s’assurer que la pré-commercialisation de tous les projets déjà mis en ligne est bien avancée. C’est après tout un gage de sécurité. Plus l’opération pré-commercialisée et moins le rendement est élevé, ce qui est bel et bien compréhensible.
Si la plateforme de crowdfunding choisie analyse d’ailleurs avec une grille de notation, le projet sera plus commercialisé et plus la notation sera bonne. En effet, cela diminue la probabilité que le programme ne se vende pas entièrement. En fonction du type de projet, vous pouvez même tomber sur des « pépites » comme une opération déjà 100 % commercialisée.
Comme précisé précédemment, votre meilleur garde-fou est la plateforme de crowdfunding immobilier que vous utilisez et sa compétence à sélectionner des projets particulièrement en avance. Par conséquent, prenez le soin de bien faire votre choix avant de vous lancer.
