Comment trouver le locataire idéal ?

De plus en plus de personnes décident de louer leur maison, dans le but de gagner de l’argent avec leur propriété. La crise pousse en effet de nombreuses personnes à louer des maisons, ce qu’elles n’ont jamais fait auparavant. Les principales préoccupations sont de ne pas être payé et de subir des dommages à la propriété par le locataire.

Réduire les chances de rencontrer ce type de problème est possible dès le moment où vous passez l’annonce, mais surtout lorsque vous choisissez le bon locataire sérieux au moment de la signature du contrat et des clauses.

Voici nos conseils pour trouver et choisir son locataire idéal.

1.   Déterminer un loyer raisonnable pour votre futur locataire

Un loyer raisonnable est la première étape pour trouver un locataire fiable et sérieux. S’il est trop bas, il faut s’attendre à de nombreuses demandes de renseignements, même de la part de parties intéressées non solvables. Cependant, ne commettez pas l’erreur de demander trop d’argent. Cela dissuade les candidats appropriés ou garantit que les locataires repartent rapidement. Lorsque les résidents déménagent, ils perdent souvent leur loyer. De plus, le frein au prix de la location s’applique dans certaines villes. Là, vous ne pouvez pas fixer le loyer aussi haut que vous le souhaitez.

2.   La phase de préparation

Le vœu pieux d’un locataire qui paie à temps, qui traite une propriété avec soin et s’intègre parfaitement dans le ménage, nécessite une sélection approfondie des acheteurs potentiels à l’avance. C’est la seule façon pour vous, en tant que propriétaire, d’être à l’abri des loyers manquants et des mauvaises surprises. Si vous suivez quelques règles de base lors du choix d’un locataire, les chances de trouver le locataire idéal augmentent.

Avant de commencer à chercher un nouveau locataire, vous devez clarifier à l’avance :

• votre groupe cible ;
• quels sont les nouveaux locataires que vous recherchez ? (familles, célibataires, étudiants) ;
• pour qui le bien proposé est-il intéressant ? (familles, couples, seniors) ;
• quels locataires s’intègrent dans le ménage existant en termes de structure sociale ? (Jeunes familles, étudiants, couples aux revenus élevés) ;
• quel est le meilleur moyen d’atteindre votre groupe cible ? (panneaux d’affichage, quotidien, internet) ;
• la conception de votre annonce. Comment vous adressez-vous à votre prochain locataire idéal ?
• Quelles photos attrayantes et significatives peuvent être utilisées pour attirer l’attention de votre groupe cible ?

En ce qui concerne le groupe cible, vous devez formuler le titre des annonces de recherche de manière significative et décrire la propriété en conséquence. Exemples : quartier d’immeubles anciens haut de gamme, appartement au cinquième étage sans ascenseur, quartier adapté aux enfants. De cette façon, vous réduisez également directement, le groupe de personnes intéressées pour les prochains rendez-vous de visites.

3.   Les critères de sélection des locataires

De nos jours, en tant que propriétaire, vous êtes souvent dans la position confortable de pouvoir choisir le bon locataire pour vous, parmi un grand nombre de candidats.

Les critères de sélection de base

• La situation économique des locataires potentiels

Un revenu régulier et vérifiable et un contrat de travail à durée indéterminée garantissent que les locataires peuvent payer l’appartement ou la maison à long terme. Dans le cas des étudiants, la garantie des parents peut constituer une sécurité.

• La sympathie et la fiabilité

Quelle est votre impression personnelle des parties intéressées ? Donnent-elles une impression sympathique et honnête ? Peuvent-ils vous confier leur bien sans hésitation ?

• Les intéressés s’intègrent-ils dans le ménage ?

Avez-vous déjà loué le bien locatif à des familles ou à des personnes seules ? Qui correspond à l’âge et à la structure sociale existants ? Une communauté de maisons relativement homogène fera ses preuves à long terme.

Vérifier les critères de sélection

En tant que propriétaire, ne prenez pas votre décision pour un nouveau locataire uniquement par sympathie, mais examinez attentivement vos locataires potentiels avant de signer le contrat. Afin d’éviter les écarts et les défauts de paiement, il existe un certain nombre de critères de contrôle de la sécurité :

• auto-évaluation du locataire;
• copie de la carte d’identité;
• preuve de revenu et contrat de travail;
• enquête de solvabilité;
• attestation d’exonération de dette locative;
• caution d’une somme maximum de trois mois de loyer net;
• garants pour les étudiants ou les locataires mineurs;
• discussion ouverte personnelle.

4.   Analyser la première rencontre avec votre locataire

Justement, le parfait locataire se reconnaît surtout à son comportement, à ses attitudes, aux demandes qu’il adresse au bailleur et à sa tatillonne dans la phase de négociation.

La première chose à faire est de comprendre la personne en face de vous, vous préférerez un locataire potentiel avec un certain type de profil, plutôt qu’une personne qui se vante d’avoir un salaire de 3000 € par mois.

En effet, dans ce cas, vous pourriez vous poser immédiatement la question : pourquoi une personne disposant d’un salaire de 3 000 euros recherche-t-elle un appartement à louer, plutôt que d’acheter un bien immobilier ?

Au contraire, le locataire qui ne conteste jamais, acquiesce toujours, accepte toutes les conditions imposées par le propriétaire sans demander 1 euro de remise sur le loyer, ce qui a tendance à ne pas accorder d’importance à d’éventuels surcoûts est probablement un locataire dont vous devez vous méfier.

5.   Ce que vous devez faire lors de la visite

N’oubliez pas : pas d’état des lieux sans autorisation écrite auprès du locataire actuel.

Prenez votre temps avec le locataire

Clarifiez précisément les rendez-vous possibles et évitez les visites en masse ; de cette façon, vous ne connaîtrez pas vos locataires potentiels. Faites une première présélection parmi les intéressés et prévoyez 15 à 20 minutes par candidat. Pendant ce temps, vous pouvez avoir une conversation informelle au cours de laquelle vous pouvez clarifier des questions qui vont au-delà de la divulgation de soi. Notez vos impressions sur les candidats individuels pour la liste restreinte ultérieure.

N’oubliez pas les formalités

Possibilité n°1 : Vous avez déjà envoyé au préalable l’auto-évaluation aux candidats et, si nécessaire, demander des documents de candidature supplémentaires lors de la prise de rendez-vous pour la visite. Les personnes intéressées peuvent apporter tous les documents nécessaires et les formulaires remplis avec eux lors du rendez-vous de visite.

Avantage : Vous gagnez du temps !

Possibilité n°2 : Vous présentez le questionnaire d’auto-évaluation lors du rendez-vous de visite et les nouveaux locataires potentiels peuvent emporter le formulaire avec eux pour le remplir et le renvoyer ultérieurement s’ils sont intéressés. Des documents de candidature supplémentaires peuvent également être demandés lors de l’entretien si nécessaire.

6.   Quelles sont les questions aux locataires prétendus qui sont autorisées ?

Bien sûr, en tant que propriétaire, vous souhaitez en savoir le plus de choses possibles sur vos futurs locataires.

Cependant, vous ne pouvez poser que des questions liées à la location envisagée. Il existe des limites claires dans la jurisprudence quant aux questions qui sont permises aux locataires potentiels et celles qui vont à l’encontre des intérêts légitimes d’un propriétaire.

Vous pouvez poser des questions sur :

• le lieu de travail;
• la situation financière;
• les circonstances économiques;
• les personnes et animaux appartenant au ménage.

Vous ne pouvez pas poser de questions sur :

• la nationalité;
• l’appartenance religieuse;
• l’état matrimonial comme séparé, divorcé..
• La grossesse;
• une planification familiale/désir d’avoir des enfants;
• la raison du changement de résidence;
• l’existence d’une assurance protection juridique;
• Un dossier criminel;
• le permis de séjour;
• les habitudes de fumer;
• l’adhésion à une association/parti de locataires;
• le nombre de visites;
• la maladie/handicap;
• le passe-temps et goût pour la musique.

Ces questions violent les droits fondamentaux qui sont inscrits dans la Loi fondamentale.

7.   Faites une présélection du locataire

Vous pouvez effectuer une présélection fondée sur la base des informations dont vous disposez sur les fiches d’information et sur la base de votre impression personnelle. Vérifiez attentivement les informations fournies par vos candidats. En effet, tous les candidats locataires ne respectent pas l’obligation de fournir des informations « véridiques ». Si vous n’avez pas encore effectué d’enquête de solvabilité via une banque, demandez à vos candidats à la sélection de fournir les justificatifs requis si les informations sont douteuses. Autrement, un consentement écrit est également possible en tant que propriétaire pour pouvoir effectuer lui-même la vérification de crédit pour les propriétaires privés.

8.   Ayez une discussion avec votre futur locataire idéal

Pour prendre une décision, fixez un nouveau rendez-vous avec votre candidat préféré. Demandez à tous les membres du nouveau locataire d’assister à ce rendez-vous. C’est la seule façon d’avoir une vue d’ensemble de vos nouveaux locataires, car en tant que propriétaire, vous devez savoir exactement qui emménagera dans votre appartement avant de signer le contrat de location. Et aussi toutes les personnes du locataire peuvent décider avant la conclusion si les conditions sur place correspondent aux idées de tous les membres. Les incertitudes et les écarts ultérieurs ou même un départ anticipé des locataires peuvent être contrés à l’avance.

9.   Prenez des précautions en souscrivant à une assurance loyer impayé

Contre le risque de ne pas percevoir les loyers, certaines polices d’assurance entrent en jeu, qui dans certains cas couvrent, en plus des acomptes manqués, également les dommages à la propriété.

En effet, l’assurance contre les locataires défaillants permet d’obtenir, outre l’indemnisation des loyers manqués, également les frais annexes et frais de justice liés à la procédure d’expulsion.

En général, la prime est calculée sur la base du loyer annuel et se situe entre 1,4 % et 2,5 % ; tandis que, pour favoriser la stipulation de la politique, il y a un rabais sur le loyer pour le locataire.

Le propriétaire peut souscrire à une police qui arrête le non-paiement de la redevance mensuelle.

La police contre le locataire défaillant propose donc une couverture d’assurance qui amortit toute insolvabilité, en amortissant le non-paiement de l’acompte et les frais annexes (frais de copropriété et frais de justice liés à l’expulsion).

Conclusion

Trouver le locataire idéal vous demande du temps de préparation et de prendre le temps lors de chaque contact avec les candidats afin de mieux les cerner. En appliquant nos conseils sur comment choisir son locataire, vous trouverez à coup sûr le locataire sérieux que vous recherchez.

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