Prêt immobilier : courtier ou banque ?

Lorsque vous souhaitez faire une acquisition immobilière, vous devez trouver un organisme prêteur qui vous prêtera l’argent nécessaire pour votre achat. Si, pour certaines personnes, la démarche est simple, car elles possèdent des fonds disponibles déjà importants, cela devient vite un casse-tête pour la plupart des autres acquéreurs. Vous vous demandez sans doute s’il vaut mieux passer par un courtier ou directement auprès de votre banque pour obtenir le meilleur prêt immobilier. Voici un article pour vous aider à comprendre la différence entre les deux et pour vous aider à faire votre choix.

Comment obtenir un prêt immobilier avec votre banque ?

Le processus qui guide le choix et l’obtention d’un prêt immobilier peut sembler complexe et obscur. En réalité, il suffit de connaître et de savoir appréhender les différentes étapes pour y faire face l’esprit serein et gérer votre demande de crédit immobilier de la manière la plus pratique et efficace. Et croyez-moi, on peut faire en sorte de maximiser ses chances d’obtenir un emprunt.

Le choix de la banque

Avec la signature du compromis ou de la promesse de vente, l’acheteur se trouve avec l’obligation de devoir trouver l’argent nécessaire ou de l’emprunter pour procéder à l’achat du bien ; somme qui doit obligatoirement être disponible à la date fixée pour l’acte d’achat (acte notarié).

En cas de manque de liquidité, il est indispensable d’agir pour trouver une banque qui réponde aux besoins de l’acquisition et qui tient compte des spécificités du demandeur.

C’est à ce moment-là que vous commencez à comparer les offres de prêts immobiliers de plusieurs banques et même à simuler un prêt immobilier en ligne, en espérant trouver la meilleure offre.

La demande de prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire

Une fois la banque identifiée, toutes les parties de la demande de prêt doivent être complétées le plus précisément possible. Une demande de prêt immobilier, préparée sous forme de questionnaire, contient généralement des informations classiques pour l’obtention de crédit : 

  • les données personnelles du ou des demandeurs de prêt ;
  • l’adresse du bien souhaité ;
  • le logement actuel : qu’il soit loué, possédé ou avec des tiers ;
  • la composition de la cellule familiale ;
  • le nombre de personnes à charge ;
  • la profession actuelle : qu’elle soit salariée ou indépendante ;
  • l’ancienneté ou travail indépendant ;
  • le secteur ouvrier/productif ;
  • s’il s’agit d’un salarié, l’indication de l’employeur ;
  • la qualification professionnelle ;
  • le revenu net mensuel ;
  • le revenu net annuel ;
  • la description de l’unité immobilière et de ses dépendances (superficie totale, couverte et découverte ; façades de rue ; nombre d’étages ; année de construction) ;
  • la valeur du bâtiment ;
  • une déclaration qu’il n’a aucun engagement financier ou qu’il en a ; dans ce dernier cas, il est nécessaire de préciser le montant et l’identité des créanciers.

L’avis de faisabilité préliminaire édité par la banque

Les données que vous renseignez dans la demande permettent à la banque d’émettre et de porter à votre connaissance un premier avis de faisabilité sur l’opération de prêt. La faisabilité de l’opération, et donc l’octroi de la somme que vous demandez, dépend généralement de l’apport de plusieurs éléments. Elles sont :

  • le revenu net du demandeur et des membres de sa famille (unité familiale) provenant de la déclaration de revenus ;
  • la valeur du bien/objet du prêt ;
  • l’adéquation technique/juridique du bien à vendre ;
  • la présence de garanties complémentaires données par des tiers.

Après l’examen des données énumérées ci-dessus, la banque est en mesure d’exprimer sa propre « opinion de faisabilité » ; qui, si elle est positive, entame la phase suivante consistant à demander de la documentation.

L’un des principaux critères utilisés par la banque pour déterminer le montant du prêt est le ratio dit « acompte/revenu » : la mensualité, calculée selon les paramètres en vigueur, ne doit pas dépasser à titre indicatif 28-35% du total mensuel revenu net des demandeurs.

La résolution du prêt immobilier

Une fois que la banque a récupéré les documents transmis et procédé à des investigations complémentaires (telles que l’acquisition du « rapport préalable notarié » sur le bien offert en garantie, ainsi que le « rapport technique-devis » établi par un technicien agréé), elle est en mesure de résoudre le financement.

Une fois la résolution prise, la banque informe immédiatement le demandeur et propose une date pour la signature de l’acte de prêt public (c’est-à-dire pour l’octroi formel du prêt).

Le financement maximal que vous pouvez obtenir

Le montant maximum pouvant être accordé dans le cadre d’un prêt immobilier est généralement de 80 % de la valeur marchande du bien immobilier faisant l’objet de l’hypothèque.

Certaines banques financent jusqu’à 100 %, mais à des taux plus élevés et avec des garanties supplémentaires. Même pour les prêts jusqu’à la limite de 80%, en plus de la garantie hypothécaire, d’autres garanties complémentaires, jugées importantes et nécessaires par la banque peuvent parfois être réclamées.

Faire appel à un courtier immobilier, comment et pourquoi ?

Est-il plus simple et plus avantageux de faire appel à un courtier en immobilier ?

Qui est le courtier en crédit ?

Le courtier en crédit est un professionnel, expert dans le domaine du financement qui met en relation les banques (ou institutions financières) avec les clients intéressés par l’obtention d’un prêt.

Le conseiller en crédit ne fournit au demandeur aucun produit financier, mais agit uniquement en tant qu’intermédiaire entre les parties. Le courtier aide le client à obtenir le meilleur financement, celui adapté à ses besoins et, en même temps, permet aux établissements de crédit de faire connaître leurs produits à des clients potentiels.

Le rôle du courtier en crédit est réglementé. Cette figure professionnelle, en effet, doit suivre des règles précises pour fonctionner conformément à la loi.

Courtier en crédit immobilier : ce qu’il fait

Alors, que fait réellement le courtier en crédit ? Le médiateur peut exercer des activités liées ou instrumentales à l’activité principale décrite dans la définition ci-dessus.

Une caractéristique importante de l’intermédiaire de crédit est le fait qu’il exerce son activité sans lier aucune des parties concernées. De cette manière, l’expert en courtage bancaire préserve son indépendance. Il ne peut donc y avoir de relation de collaboration, de représentation ou de dépendance entre les parties.

En résumé, le courtier est tenu de garder la même distance tant dans la relation avec le client que dans celle avec la banque ou l’intermédiaire financier. Les activités qu’exerce régulièrement un courtier en crédit comprennent : un rôle de consultant ; établir des enquêtes préliminaires sur les demandes de prêt ; la formulation et envoi aux institutions les dossiers de demandes de crédit ; la négociation avec les prêteurs potentiels sur les méthodes de décaissement et les conditions économiques du prêt…

Activité de conseil

L’activité de conseil du courtier en banque nécessite la présence de certains éléments importants. Dans la relation avec le client, le courtier doit être capable d’identifier et d’analyser ses besoins d’un point de vue financier. L’étape suivante consiste à trouver, dans la mesure du possible, le meilleur financement possible, toujours en adéquation avec les besoins du client.

Dans tous les cas, il appartient au courtier d’informer et de décrire de manière approfondie et correcte les différents produits financiers que propose le marché du crédit. Toutes les activités qui permettent de mettre en relation le client et l’intermédiaire financier sont incluses dans l’activité de conseil.

Bien entendu, favoriser l’établissement d’un contact entre client et intermédiaire, c’est aussi accélérer la phase la plus importante de l’ensemble du processus : la phase de conclusion du contrat de prêt.

Activités instrumentales

Les activités instrumentales sont celles auxiliaires de l’activité principale, donc de conseil, précédemment décrite. Dans ce contexte, les activités instrumentales sont celles qui renvoient à la formation du personnel.

Cette activité peut concerner la gestion de prestations informatiques ainsi que la gestion d’immeubles à usage fonctionnel. Le courtier en crédit peut également effectuer des travaux d’analyse, d’étude et de recherche, toujours dans le domaine économique et financier.

Activités connexes

Les activités liées à l’information commerciale et à la prise de participations entrent dans la catégorie des activités qui peuvent cependant toujours être exercées dans le cadre de la médiation de crédit.

comment obtenir un prêt immobilier
Courtier ou banque, il existe des moyens de maximiser des chances d’obtenir un crédit immobilier.

Quand devriez-vous faire appel à un courtier immobilier ?

Si votre banque ne vous accorde pas le montant nécessaire

Obtenir un crédit immobilier “difficile” à négocier et la principale raison de se tourner vers le courtier vient de la nécessité d’obtenir un crédit immobilier « difficile ».

En effet, si la banque que vous aviez choisie hésite à accorder le prêt, il vaut mieux recourir à un spécialiste de la négociation. Généralement le courtier connaît bien au moins une quinzaine de banques et après un premier jugement sur l’affaire, il pourra la confier à un établissement intéressé par l’opération.

Son expérience fournira également les suggestions nécessaires pour l’accommoder. Le choix du bon crédit immobilier, une identification correcte du montant et de la durée, l’association d’un garant apprécié par la banque et d’autres idées issues de l’expérience transformeront une question boiteuse en une pratique réalisable.

Il faut tout de même faire attention aux courtiers en prêt, de plus en plus fréquents, qui proposent de falsifier les justificatifs de revenus pour obtenir le prêt. Vous risquez d’être signalé pour fraude et d’avoir un refus concernant votre demande de prêt immobilier.

Bénéficier des conventions qui réduisent les taux d’emprunt

Aussi, faire appel à un courtier en immobilier, c’est avoir la possibilité d’obtenir des conditions plus avantageuses que celles proposées par la banque au guichet.

Le courtier bancaire fait des collaborations avec de grandes entreprises qui ont conclu des accords avec des banques, obtenant des traitements, des services et des taux favorables pour les clients introduits par le réseau d’opérateurs de la région.

Lorsque le courtier se rend disponible pour utiliser les plus avantageuses pour le client, cela signifie une grosse économie d’intérêt. Le bénéfice économique conséquent, associé aux conseils d’un technicien, peut ainsi représenter une alternative plus rentable que de se débrouiller seul.

Faire appel à un courtier pour votre prêt immobilier, que devez-vous prendre en compte ?

Trouver un courtier fiable

Comme dans d’autres contextes, même parmi les courtiers en crédit, il y a des experts d’une grande compétence et sérieux ainsi que des personnes peu qualifiées ou peu professionnelles à la recherche de gains faciles.

Malheureusement, la recommandation de l’agent immobilier concernant un courtier peut ne pas être suffisante et ne doit pas être suivie aveuglément pour trouver un professionnel de confiance. Il serait plutôt préférable de faire plusieurs recherches et de rencontrer directement le courtier pour se faire une idée de l’environnement et du climat qui y règne.

De plus, s’il est un intermédiaire qualifié, lors de l’entretien, il répondra aux questions de manière explicite et directe, sans langue de bois, dégageant un net sentiment de compétence et de confiance.

Un autre point important qui distingue le courtier sérieux est celui de ne pas exiger d’avance, même pas pour frais, jusqu’à ce qu’un avis général de la banque soit émis, par écrit. Et il doit remporter sa commission qu’après signature du contrat chez le notaire. Enfin, considérons que le contrat de courtage bancaire peut impliquer des contraintes et des pénalités. Par conséquent, il convient d’examiner attentivement les prospectus prévus par la loi sur la protection du client.

La formalisation de la promesse de prêt immobilier

Les intermédiaires qui ont une relation avec la banque sont plus susceptibles de provoquer des malentendus. Compte tenu de la nature délicate de l’opération lors de l’achat d’une maison, il semble juste de suggérer que la banque exprime sa volonté d’accorder des prêts par écrit. Ce n’est qu’ainsi qu’il sera possible de payer la caution sereinement.

Combien coûtent les services du courtier en immobilier

Les frais de courtage sont toujours un point sensible. Les courtiers en crédit facturent généralement une commission de 1 % à 2 % du montant emprunté. Lorsque la pratique est compliquée, elle peut atteindre 3%.

Nous sommes conscients des situations nécessitant jusqu’à 6%, mais nous recommandons d’éviter le respect de tels comportements excessifs. De plus, la commission peut être une monnaie d’échange, donc si elle est manifestement élevée, elle est toujours discutable.

En échange de la dépense substantielle, il conviendra d’exiger un traitement soigneux et précis jusqu’au décaissement du prêt. Et demander des conditions suffisantes et valables pour que le prêt compense tout ou partie des frais de courtage.

En conclusion, vaut-il mieux faire appel à un courtier ou à sa banque pour obtenir un prêt immobilier ?

Faire appel à un courtier en immobilier présente de nombreux avantages et vous permet d’envisager votre transaction avec plus de tranquillité que si vous négociez seul. Pour rappel, les courtiers sont des professionnels dans ce type d’exercices.

Par ailleurs, si votre demande de prêt immobilier est relativement simple et que vous n’avez pas peur des démarches, vous pouvez vous lancer seul sans rencontrer de difficultés.

En attendant, voici la liste des banques qui prêtent, dont certaines sans apport. Vous pouvez la télécharger, c’est cadeau ! Vous pouvez également utiliser le calculateur de crédit mis à votre disposition pour calculer votre capacité d’endettement.

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Cédric Annicette

Cédric Annicette

Depuis 2006, je partage mon expérience sur l’investissement, l’entrepreneuriat et le développement personnel. Devenu indépendant financièrement en 2011, et millionnaire en 2014, j’organise des séminaires ayant regroupés plus de 3000 personnes. J’ai créé plusieurs formations pour accompagner les personnes débutantes ou expérimentées dans les 4 piliers d’enrichissements que sont : l’immobilier, le business internet, le business classique et la bourse. Cliquez ici pour en savoir plus sur mon parcours

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