Comment réussir son premier investissement locatif ?

L’achat de votre premier immeuble de placement est un excellent moyen de gagner de l’argent. C’est même l’un des moyens les plus sûrs de gagner un ou plusieurs revenus alternatifs. Avec l’immobilier, vous pouvez « quitter la rat race ».

Plus besoin de vous lever le matin, de prendre le métro, se pointer au boulot à 9h et de rester derrière son écran toute la journée. Grâce à l’immobilier et l’investissement locatif, fini le métro, boulot, dodo.

Cependant, il faut savoir s’y prendre. Comment réussir son premier investissement locatif ? Voici quelques astuces qui peuvent vous aider à augmenter vos chances de réussite.

Ce qu’il faut savoir avant de faire son premier investissement locatif

En fait, se lancer dans le secteur de l’immobilier locatif peut être extrêmement lucratif, s’il est abordé de la bonne manière.

Cependant, il est essentiel, en tant qu’investisseur débutant, de ne pas se laisser emporter par l’excitation d’acheter un bien locatif. Prendre des décisions financières et commerciales judicieuses sur une base solide est le meilleur moyen de réussir.

Aussi excitant qu’il puisse être, investir comporte des risques dont vous n’êtes peut-être pas conscients.

C’est donc une décision à prendre très au sérieux si vous voulez éviter des erreurs importantes lorsque vous envisagez de faire un premier investissement locatif.

Lisez la suite pour trouver quelques conseils pour faire de votre premier investissement locatif une réussite.

Pourquoi faire votre premier investissement locatif ?

L’achat de biens locatifs est, l’investissement préféré des riches d’aujourd’hui. Pourquoi ? Tout simplement parce que l’immobilier est un actif à fort rendement. En d’autres termes, c’est la classe d’actif la plus rentable.

Cependant, il convient de noter qu’il existe plusieurs raisons pour lesquelles vous devriez faire un premier pas dans l’investissement immobilier.

Un premier investissement locatif peut vous aider à établir une base pour investir dans d’autres classes d’actifs. Il vous permet de gagner des revenus passifs, de bâtir un patrimoine et de vous enrichir.

Les revenus passifs générés par l’achat de votre premier bien locatif peuvent servir de filet de sécurité financière et aider les propriétaires/investisseurs en cas de besoin.

Lorsque vous achetez votre première propriété et la louez, les flux de trésorerie qu’elle génère peuvent généralement être utilisés pour rembourser l’hypothèque et remplir les caisses des investisseurs pendant des années, voire des décennies.

Votre premier investissement locatif vous donne la possibilité de vendre au moment opportun. Avec des flux de trésorerie constants, les propriétaires ne sont généralement pas obligés de vendre lorsqu’ils ont besoin de plus de liquidités.

L’appréciation n’est jamais garantie, mais l’histoire nous a appris que la valeur des maisons augmente le plus souvent. En conséquence, les propriétaires d’immeubles locatifs peuvent généralement compter sur l’appréciation de leurs actifs.

L’achat d’un premier bien immobilier locatif n’est pas le seul moyen d’investir. Cela dit, devenir propriétaire est un excellent moyen de diversifier tout portefeuille en croissance.

Conseils pour acheter votre premier immeuble locatif

Le choix de votre type de bien

Acheter une propriété et l’appeler une location n’est pas une recette pour réussir. Avant d’aller plus loin, vous devez planifier ce que vous voulez faire et comment vous comptez vous y prendre.

Voici quelques questions à vous poser avant d’investir dans un premier investissement locatif :

• J’investis dans un studio, appartement ou maison individuelle  ?  
• Je cible quelle zone d’habitation ?
• Quel est mon budget ?
• Est-ce que je vais le gérer moi-même ou demander l’aide d’un gestionnaire immobilier ?

Vous devez avoir une bonne idée de vos objectifs et de la façon dont vous comptez les atteindre. Aussi gratifiante qu’une propriété locative puisse être, elles peuvent également engloutir si vous investissez dans une mauvaise propriété.

Une fois que vous connaissez la zone et le type de propriété que vous recherchez, vous pouvez commencer à vous intéresser aux chiffres.

Remboursez vos dettes

La plupart des gens s’endetteront en achetant leurs premiers actifs locatifs. Cela dit, posséder un bien locatif peut coïncider avec de nombreuses dépenses supplémentaires.

Par conséquent, les propriétaires doivent avoir un peu d’argent de côté pour couvrir les dépenses imprévues.

Et mettre de l’argent de côté est beaucoup plus facile lorsque vous n’avez pas de dettes. Donc, petit conseil, soignez vos finances avant d’acheter un bien locatif.

Le choix de l’emplacement

La règle d’or de l’investissement immobilier s’applique toujours : emplacement. Rien n’est plus critique pour un premier investissement locatif.

La proximité d’emplacements souhaitables contribuera à la demande et à la valeur. Ce qui permettra aux propriétaires, en l’occurrence vous, d’augmenter leurs prix de location demandés.

L’emplacement dans lequel une propriété est située déterminera de nombreux facteurs, dont le moindre ne peut dicter la façon dont la propriété est gérée. Si par exemple, la propriété est acquise dans une destination touristique, elle peut être mieux servie comme location de vacances.

Les propriétés à proximité des campus peuvent être les mieux adaptées pour les logements étudiants. Exemple : l’emplacement de la maison déterminera à peu près tout à l’avenir, alors renseignez-vous sur un emplacement avant de faire votre premier investissement locatif.

Nous avons fait pour vous, des fiches rendements locatives des villes françaises. Vous pouvez les consulter pour vous faire une idée.

Estimer la rentabilité de l’investissement locatif

Enfin, bien qu’il y ait un certain nombre d’avantages à investir dans l’immobilier. Le principal avantage de l’investissement immobilier est le flux de trésorerie sous forme de revenu mensuel.

Une propriété qui produit un rendement solide de 7 % ou plus est un « flux de trésorerie » et c’est une bonne affaire. Mais si ce n’est pas le cas, alors vous voudrez reconsidérer. À savoir qu’un bon rendement locatif se situe entre 5 % et 10%.

Choisissez le bon type de financement

La plupart des gens pensent qu’il suffit de trouver des locataires pour que l’argent commence à rentrer. En fait, il faut plus que cela. Il faut aussi considérer votre capacité d’endettement.

Car plus votre mensualité de crédit est élevée, moins de liquidités il y aura. Généralement, pour un prêt à l’investissement, les banques exigent un acompte de 20 % à 30 %.

De plus, l’assurance du propriétaire est généralement plus élevée que celle d’une résidence principale moyenne.

Les autres frais doivent être comptabilisés avec une location. Si vous faites appel à un gestionnaire immobilier, il facturera généralement 8 % à 10 % du loyer mensuel.

Enfin, vous devez avoir un fonds de réserve pour les des travaux de rénovation ou en cas d’imprévus. Vous aurez souvent besoin de plus d’argent que vous ne le pensiez et le flux de trésorerie peut ne pas être aussi élevé que prévu.

Avant d’aller plus loin, informez-vous auprès de votre courtier ou banque sur votre hypothèque.

Ne prenez pas de décisions hâtives

Faites preuve de bon sens avant de faire une offre. Ne sautez pas sur la première occasion qui se présente à vous. Peu importe si vous êtes tombé amoureux d’une propriété en particulier ou si vous vous êtes promis d’acheter avant la fin de l’exercice.

Prenez le temps qu’il vous faut, étudiez l’offre, pesez le pour et le contre, prenez en considération l’état de la propriété, etc.

Faites une visite des lieux

Lorsque vous envisagez d’acheter un appartement ou peu importe le bâtiment, il est important de faire un état des lieux. Et réussir sa visite d’appartement est une étape cruciale dans votre processus d’achat. Donc, je vous conseille de vous faire accompagner par un professionnel en bâtiment.

Il pourra vous donner une estimation de la valeur du bâtiment ou s’il y a des travaux de rénovation ou réparation à faire.

Par ailleurs, ayez aussi un œil sur les autres développements qui se font dans la région. Elles peuvent avoir un impact soit positif ou négatif sur votre location.

Ayez également un aperçu de ce qui entoure votre propriété. La propriété est peut-être charmante, mais si la porte d’à côté ressemble à un parc à ferrailles, cela peut dissuader les locataires potentiels.

Assurez-vous également qu’il n’y a pas de litiges en cours. Le vendeur n’aura peut-être pas à divulguer une situation de mauvais voisin à moins qu’elle ne soit portée devant les tribunaux. Mais cela vaut la peine de demander à l’agent immobilier ou le vendeur directement ce qu’ils savent.

Quel type de bien dois-je acheter comme premier investissement immobilier ?

Se lancer dans un premier investissement immobilier est un premier pas vers la richesse et surtout, l’indépendance financière. Toutefois, l’une des questions clés auxquelles vous devriez répondre est : dans quel type de propriété investir pour un premier investissement locatif. 

À cette question, il n’y a pas de bonne réponse. Simplement, votre choix d’investissement dépendra de votre situation financière, budget, intérêt et expérience.

Néanmoins, si vous cherchez à faire votre premier investissement locatif, il est préférable de commencer petit avant de viser grand.

Par exemple, comme premier investissement locatif, vous pouvez acheter un studio ou un appartement. Vous pouvez même commencer par une place de parking, comme moi. Eh oui, comme premier investissement locatif, j’avais acheté une place de parking.

J’ai même réalisé une bande dessinée qui s’intitule Parking Attitude où je raconte comment j’ai fait mon premier investissement locatif et pourquoi je l’ai fait. C’est un décryptage de la richesse et de l’indépendance financière. Elle raconte aussi mon parcours dans l’investissement immobilier notamment.

Bref, je vous conseillerai de commencer par quelque chose relativement petit et gérable à votre niveau. Car l’immobilier requiert un savoir-faire particulier si vous voulez gagner de l’argent. Et on peut gagner beaucoup d’argent en termes de revenus locatifs si on sait s’y faire.

Puis, au fur et à mesure, vous pourrez constituer votre portefeuille en investissant dans d’autres types de propriétés.

Pour vous aider à démarrer, voici un guide rapide pour illustrer les types de bien que vous pourrez choisir comme un premier investissement en immobilier.

Maison ancienne

Avantages

• Faible coût d’achat.
• Bon rendement locatif.
• Grimpe en valeur après rénovation.
• Forte demande locative.
• Grosse marge de profit à la revente.

Désavantages

• Le coût de l’entretien/rénovation de la propriété élevé.
• Frais d’acquisition élevés
• Une consommation d’énergie beaucoup plus importante
• Prêt à taux zéro sous certaines conditions

Maison neuve

Avantages

• Faibles coûts d’entretien.
• Pas de travaux à faire
• Plusieurs garanties en cas de malfaçon.
• Frais d’acquisition réduits.
• Plus facile d’obtenir un crédit à zéro dépôt
• Exonération de la taxe foncière
• Conformité aux normes.
• Forte demande locative.
• Éligible à la loi Pinel
• Possibilité de personnaliser
• Des charges de copropriété plus faibles que dans l’ancien

Désavantages

• Coût d’achat élevé.
• Délais de livraison plus longs
• Prix de location plus élevé

Appartement de 2 pièces

Avantages

• Forte demande locative dans certaines régions
• Faible coût d’achat
• Bonne rentabilité locative
• Meilleure stabilité en termes de rente. Les locataires ont tendance à rester plus longtemps.
• Travaux et entretien moins conséquents
• Se vend assez facilement
• Déduction d’impôts substantiels
• Éligible à la loi Pinel
• Possible déduction d’impôts
• Possibilité de profiter dans déficit foncier

Désavantages

• Travaux de rénovation sont souvent nécessaires et coûteux.
• Obligations en matière d’équipement
• Charges d’entretiens

Parking

Avantages

• Prix d’achat plus faible qu’une résidence
• Possibilité de louer librement
• Plus facile de louer qu’une habitation
• Grande facilité de gestion

Désavantages

• Frais de gestions importants
• Il faut plus d’un parking pour une bonne rentabilité
• Fiscalité importante
• Frais de gestions importants
• Il faut plus d’un parking pour une bonne rentabilité
• Fiscalité importante

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter la page outils du portail Business Attitude pour télécharger les ressources qui vous sont disponibles gratuitement.